La construction

1) LE CHOIX DU TERRAIN

Un des éléments essentiels auquel il faut accorder de l’importance est le choix du terrain : de celui-ci découle toutes les bases de l’opération.
Son emplacement, isolé ou en lotissement, entraîne des démarches et des conséquences différentes.

La notion de terrain à bâtir est une notion administrative issue des dispositions du code de l’urbanisme. Elle ne constitue nullement une appréciation de la qualité géologique du terrain.

LE CONSEIL DE L’ADIL

Pour que la recherche de votre terrain soit efficace, définissez bien les besoins de votre famille :

  •  en terme de surface (un grand terrain nécessitera l’achat d’équipements pour son entretien …),
  •  de localisation pour minimiser les déplacements trajet domicile – travail,
  •  vie de quartier,
  •  d’équipements (écoles, commerces…), de stationnement…

Pour choisir un terrain le plus adapté, il est nécessaire de connaître la maison qui va être conçue : plain-pied, à étage, sur sous-sol, garage intégré ou accolé, grandes baies vitrées ou portes fenêtres classiques.

Le projet devra s’adapter au terrain : selon sa nature, il faudra faire des fondations spécifiques, un vide sanitaire, dans le but de limiter les risques de fissures, de tassement.
La construction d’une maison sur un terrain en pente nécessitera une adaptation plus coûteuse qu’une réalisation sur un terrain plat.

Dans l’optique de mieux connaître le terrain, il est intéressant de mener une « enquête » en regardant les constructions voisines, le nom des voies et rues qui peuvent donner des indications sur la nature géologique du sol (exemple : rue du torrent, des carrières, du four à chaux …) ou encore la végétation.
Ainsi, la présence de saules, peupliers, roseaux indique la proximité d’un cours d’eau, la présence d’une nappe phréatique ou encore d’une ancienne mare.

En outre, il est peut-être moins agréable de visiter un terrain par temps de pluie en automne ou au printemps, d’effectuer une visite en été après un orage; mais c’est dans ces conditions climatiques défavorables que l’acheteur éventuel pourra constater l’importance des eaux de ruissellement provenant des terrains environnants.

Il est nécessaire de consulter à la mairie les documents d’urbanisme : PLU, POS, carte communale. Ils donnent une idée de l’évolution de l’environnement et précisent les règles de construction applicables localement.

LE CONSEIL DE L’ADIL

Certaines communes sont dotées d’un Plan de Prévention des Risques naturels – PPR. La liste est consultable en mairie ou sur www.dordogne.pref.gouv.fr.

C’est un document qui vise la prise en compte des risques naturels dans l’aménagement, la construction et la gestion des territoires.

Il permet de préciser les connaissances des phénomènes naturels ; d’informer les populations sur les risques et de privilégier certaines dispositions en matière d’urbanisme et de construction. Il s’impose à tous et est annexé au document d’urbanisme.

Les risques naturels en France peuvent être des feux de forêt ou des risques d’origine atmosphérique – tempête, cyclone, inondation…, géologique – séisme, mouvement de terrain…

En Dordogne, le risque le plus courant est celui du retrait-gonflement du sol argileux.

Les PPR n’entraînent pas d’inconstructibilité mais imposent certaines exigences (fondations, distances à respecter …).
Ils recommandent une étude géotechnique du terrain afin de dimensionner les fondations au regard des risques encourus. A défaut d’étude, ils prévoient un ensemble de dispositions concernant les constructions de nature forfaitaires.

En cas de non respect des prescriptions instaurées par le PPR 5 ans après son approbation, l’assureur pourra majorer la franchise de base jusqu’à 25 fois.

Attention : si vous n’êtes pas encore propriétaire, l’accord du vendeur est nécessaire pour tout sondage sur le terrain.

Dans tous les cas, il est nécessaire de s’informer sur la nature du sol à la mairie ainsi que dans le voisinage. En cas de doute, il est conseillé de s’adresser à un expert pour qu’il procède à une étude du sol.
Son coût s’ajoutera au prix de la maison.

Pour en savoir plus :

www.qualiteconstruction.com  

 www.prim.net   www.perigord.tm.fr/environnement.htm

2) LA DEMANDE DU CERTIFICAT D’URBANISME
Il existe 2 types de certificat d’urbanisme : le certificat d’urbanisme informatif, qui indique seulement les dispositions d’urbanisme applicables et non la constructibilité du terrain et le certificat d’urbanisme pré-opérationnel. Ce dernier indique les dispositions d’urbanisme, les limites administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain, l’état des équipements existants ou prévus, les précautions à prendre et le droit de préemption éventuel. Ce document est le plus demandé.
Le dossier est déposé en mairie, avec un plan de masse et un plan de situation, ainsi qu’une notice descriptive succincte lorsque le projet est déterminé. Le formulaire peut être téléchargé sur le site : www.service-public.fr ou retiré en mairie. Le certificat d’urbanisme est valable 18 mois.
Selon les zones, la densité de construction (coefficient d’occupation des sols, nombre de niveaux) ou le recul par rapport aux voies seront différents.
Dans tous les cas, se contenter de l’affirmation que le terrain est constructible, proche des réseaux et a fait l’objet d’un certificat d’urbanisme positif est insuffisant.
La demande de certificat d’urbanisme pour un terrain hors lotissement

Il est conseillé avant d’acheter le terrain d’avoir obtenu un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, car il indique si le projet est réalisable au vu des caractéristiques précisées dans la demande et les contraintes architecturales à respecter (forme de la toiture, des fenêtres, couleur des tuiles …) ainsi qu’un éventuel recours à un architecte des bâtiments de France.
Il est également nécessaire de vérifier si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire, si les travaux nécessaires à l’implantation de la maison sont réalisés : alimentation en eau – gaz – électricité – téléphone – évacuation et traitement des matières usées…
Il est recommandé de se renseigner à la mairie et faire établir un devis par les services concernés.

La demande de certificat d’urbanisme pour un terrain en lotissement

Le terrain est constructible, viabilisé et raccordé aux réseaux.
Il est conseillé de consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut, l’arrêté de lotir afin de s’assurer que le projet est compatible avec les dispositions qu’ils prévoient, de vérifier la surface et la largeur de la façade constructibles de se renseigner sur les travaux qui peuvent être imposés : clôture, plantation …

Dans tous les cas, même lorsque le terrain est raccordé aux réseaux, il reste à effectuer le branchement entre la maison et les réseaux situés en limite de parcelle. Il est vivement conseillé d’inclure ces frais dans le prix de la maison.

Un terrain isolé, non viabilisé peut sembler moins cher a priori mais se révéler à terme plus coûteux qu’un terrain viabilisé : les raccordements aux divers réseaux peuvent avoir des coûts importants.

 

LE CONSEIL DE L’ADIL
Plusieurs communes ont réalisé des lotissements favorisant l’accession à la propriété pour des personnes à revenus modestes.
Pour toutes informations s’adresser à la mairie de la commune où vous souhaitez vous installer.

Attention : la superficie et les limites mentionnées au cadastre n’ont qu’une valeur indicative.
♦ Hors lotissement
L’avant contrat et l’acte de vente doivent préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. Il s’agit d’une opération effectuée par un géomètre-expert, qui consiste à fixer la limite séparative de 2 propriétés côte à côte ; le bornage ne donne pas la surface mais permet de la calculer.
En l’absence d’un bornage et en cas d’incertitude sur les limites de propriété, il est conseillé de le faire établir. Les frais peuvent être partagés avec les voisins s’ils sont intéressés au bornage. Il permet d’éviter tout litige concernant une procédure d’alignement, la mise en place d’une clôture, l’empiétement sur une propriété voisine….
Exemple : une construction en limite séparative nécessite impérativement un bornage.
♦ Dans un lotissement, le bornage est obligatoirement réalisé par le vendeur avant la vente.
3) LE PERMIS DE CONSTRUIRE

Quand faut-il un permis de construire ?

Toute personne qui désire édifier une construction neuve même ne comportant pas de fondation, doit au préalable obtenir un permis de construire.
Relèvent également de ce régime les travaux exécutés sur des constructions existantes lorsqu’ils ont pour effet d’en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.
En pratique, les travaux qui relèvent du régime du permis de construire font l’objet soit du permis lui-même, soit d’une simple déclaration préalable de travaux.

Pour en savoir plus, cliquez ici.

Quels travaux relèvent de la déclaration préalable ?

Relèvent de ce régime les constructions ou travaux qui, sans changer la destination d’une construction existante, n’ont pas pour effet de créer une surface nouvelle ou qui ont pour effet de créer sur un terrain déjà bâti une surface de plancher hors œuvre brute inférieure ou égale à 40 m².
Pour en savoir plus, cliquez ici.
L’intervention des architectes de bâtiments de France – ABF

Lorsque le terrain est situé dans le périmètre d’un site classé, de monuments historiques, en secteur sauvegardé, l’intervention de l’architecte des bâtiments de France est obligatoire.

4) LES SERVITUDES

Il est nécessaire de vérifier s’il existe des servitudes sur le terrain, certaines pouvant être particulièrement contraignantes ; exemples : canalisations d’eau, de gaz, poteaux EDF, téléphone, droit de passage …

Il est donc fortement recommandé de les faire préciser dans l’acte de vente.
Certaines servitudes sont légales et n’ont par conséquent pas été inscrites dans les divers actes de propriété ; exemples : servitude d’écoulement des eaux naturelles, droit de passage pour éviter un enclavement de parcelles, une vue existant depuis plus de 30 ans (donc sans recours même si elle ne respecte pas les distances prévues par les textes).
Lorsque le terrain est effectivement grevé d’une servitude, il est conseillé de préciser son étendue et ses modalités d’exercice ; exemple : un droit de passage de 3 m de large pour une voiture ou uniquement à usage piétonnier.

5) L’ACHAT DU TERRAIN

Préalablement à la vente, un avant contrat est signé, généralement passé sous-seing privé, c’est-à-dire sous simple signature du vendeur et de l’acquéreur. Il détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente.

La signature engage les 2 parties !

Sa rédaction est donc extrêmement importante. Il est préférable de la confier à un professionnel : notaire, agent immobilier ….
L’acte doit être lu dans le détail avant sa signature. Il ne faut pas hésiter à poser toutes les questions nécessaires au vendeur ainsi qu’au professionnel.

Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur est tenu d’annexer au contrat un « état des risques » ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé.

En Dordogne, plusieurs communes sont concernées par les risques naturels ou technologiques.
La liste est consultable sur www.dordogne.pref.gouv.fr.

♦ Hors lotissement

L’avant contrat peut être :

    • soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur fait une offre de vente par laquelle il donne une option sur le terrain pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous-seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation à la recette des impôts du domicile de l’une des parties contractantes,
    • soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et engage les parties sauf clause prévoyant un désistement unilatéral ou réciproque.

Évitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d’achat : elle vous engage fermement à acquérir sans engager le vendeur tant qu’il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite.
En tout état de cause, le vendeur ne peut vous réclamer aucun versement en contrepartie d’une promesse ou d’une offre d’achat, sinon elle serait nulle.

 Le compromis de vente est l’acte le plus couramment utilisé. Doivent y figurer un certain nombre de précisions :

    • le prix et les taxes y afférentes,
    • la description détaillée du terrain, sa surface exacte,
    • si le descriptif résulte d’un bornage,
    • les servitudes privées – droit de passage, droit de puisage – ou publiques éventuelles,
    • l’assurance que le terrain n’est pas hypothéqué ni loué,
    • la date et la signature du contrat de vente devant notaire
    • le cas échéant, le montant des honoraires de négociation – agent immobilier, notaire – et à qui en incombe le paiement.

Il est fortement conseillé d’y inclure des clauses suspensives qui assurent que la vente ne se réalisera que sous certaines conditions comme notamment, l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel, la vente le cas échéant d’un précédent logement, l’obtention des prêts sollicités, ou/et d’un permis de construire.

♦ Dans un lotissement

L’avant contrat ne peut en aucun cas être signé avant l’arrêté de lotir.
Tant que le certificat d’achèvement des travaux de viabilité ou l’autorisation de vendre par anticipation n’ont pas été délivrés à l’aménageur – lotisseur, le seul acte possible est une promesse de vente unilatérale sous la condition de l’obtention de ces documents.

Après cette obtention, l’avant contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente.
Il doit obligatoirement mentionner :

  • la consistance du lot réservé,
  • la surface hors œuvre nette constructible sur le lot,
  • sa délimitation, qui doit résulter d’un bornage,
  • son prix,
  • son délai de livraison,
  • la remise de l’arrêté de lotir et du cahier des charges du lotissement,
  • les conditions suspensives (obtention du prêt et du permis de construire).

LE CONSEIL DE L’ADIL
Pour l’achat d’un terrain en lotissement, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou exploit d’huissier notifiant la promesse de vente, tout acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours.
En cas de renonciation à l’acquisition du lot, le vendeur doit en être informé avant l’expiration des  7 jours par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier.

 
Aucune somme d’argent ne peut être exigée avant la signature de l’avant contrat.

En règle générale, une somme représentant au maximum 10 % du montant de la vente est demandée à la signature de l’avant contrat.
Cette somme est soit déduite du prix total si la vente est réalisée, soit restituée lorsque l’acquéreur bénéficie de la rétractation ou lorsque l’une des conditions suspensives ne se réalise pas.

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, l’acte authentique est signé par les parties et le notaire.
Il est nécessaire de s’assurer qu’entre la visite et la signature de l’acte de vente, il n’y ait pas eu de modification imprévue sur le terrain.

Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu’après l’achèvement des équipements collectifs : voirie, eau, gaz, électricité, téléphone.
Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute), il en remet copie à l’acquéreur, ce qui constitue son titre de propriété.
Le solde du prix du terrain et une provision pour les frais notariés sont payés à la signature de l’acte authentique. Ils feront l’objet d’un état détaillé une fois les formalités accomplies.

Le lotisseur doit certaines garanties :

  •  il est responsable pendant 10 ans des dommages susceptibles d’affecter les travaux de voirie et équipements divers qui compromettent leur solidité ou leur destination. En dehors de cette garantie décennale, la responsabilité professionnelle du lotisseur peut être engagée, à condition de prouver une faute de sa part.
  • à la différence d’un vendeur non professionnel le lotisseur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés afférents au terrain vendu, par exemple si la nature du sous-sol rend le terrain inconstructible.


6) LES CONTRATS

Le particulier qui finance et fait réaliser l’opération est dénommé maître d’ouvrage.
Les implications et les garanties sont différentes suivant le contrat signé ; le rôle et les obligations des professionnels ne seront pas les mêmes non plus.

Le contrat de construction de maisons individuelles est l’une des formules juridiques les plus protectrices du ménage qui souhaite accéder à la propriété.
Mais ce n’est pas la seule formule.

Afin de connaître les différents contrats et les précautions à prendre selon celui qui est établi, cliquez ici.

Lorsqu’un professionnel propose un contrat, avant de le signer, il est conseillé d’en demander un exemplaire et de se réserver un délai de réflexion suffisant, pendant lequel le maître de l’ouvrage examine son contenu, apprécie ses conséquences et peut prendre conseil auprès de l’ADIL 24.

Toute signature de document constitue un engagement de la part de chacune des parties.

Aucune somme d’argent ne doit être versée au professionnel, à l’entreprise ou au constructeur, pour quelque motif que ce soit, avant la signature du contrat.

LE CONSEIL DE L’ADIL
La réalisation du plan détermine la réussite du projet et nécessite des compétences professionnelles.
Un plan ne doit pas être utilisé sans l’accord de son auteur. Celui-ci pourrait réclamer des honoraires.

LE CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE

LE CONSEIL DE L’ADIL dans le choix du constructeur :
Il ne faut pas hésiter à visiter des réalisations du professionnel. Le bouche-à-oreille est également un moyen de connaître l’entreprise.

Certains constructeurs départementaux adhérent au syndicat professionnel des constructeurs et aménageurs de la FFB – LCA FFB – ; ou bénéficient de la certification norme française NF maisons individuelles.

Il est nécessaire de vérifier que le constructeur détient une garantie de livraison à prix et délais convenus, une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité décennale. L’ensemble de ces attestations doivent être nominatives et mentionner l’adresse exacte du chantier.

Il est également possible de se renseigner auprès du tribunal de commerce afin de savoir si l’entreprise ne fait pas l’objet d’un dépôt de bilan.

Le constructeur vous propose le plan de votre maison : vérifiez bien qu’il corresponde à votre mode de vie.

Attention : si la surface hors œuvre nette de la maison est supérieure à 170 m² (150m² à compter du 1.03.2017), le plan doit obligatoirement être agréé par un architecte ou un professionnel agréé en architecture.

1) PRÉCAUTIONS A PRENDRE A LA SIGNATURE DU CONTRAT

Se réserver beaucoup de travaux n’est pas forcément synonyme d’économie.
Lorsque le maître d’ouvrage se réserve des travaux, la notice descriptive prévoit alors leur montant estimatif afin d’indiquer un prix global au contrat de construction.
En théorie, n’importe quels travaux peuvent être exécutés par le maître d’ouvrage.

Cependant, encore faut-il être sûr de sa compétence, notamment en matière d’électricité, plomberie, assainissement …
Ainsi, l’assainissement doit répondre à certaines normes pour pouvoir être en conformité avec la loi sur l’eau, les règlements sanitaires.
Un contrôle sera exercé par les services des eaux ou la commune. En cas de non-conformité, le propriétaire sera tenu d’exécuter les travaux.
De même, les travaux d’électricité exécutés par le maître d’ouvrage doivent  faire l’objet d’un certificat de conformité établi par le consuel.

Par ailleurs, les travaux réservés ne sont garantis ni par l’assurance décennale, ni par l’assurance dommages-ouvrage.
Par conséquent, il est fortement conseillé de se réserver uniquement les travaux de finition tels que papiers peints, revêtements de sol, peintures, et non les travaux de gros œuvre exclus de toutes garanties.

Si le contrat est déjà signé, rien n’est perdu, car le maître de l’ouvrage a 4 mois à compter de la signature du contrat pour en demander l’exécution au constructeur au prix indiqué dans la notice descriptive. Il faut alors demander une nouvelle attestation d’assurance dommages-ouvrage qui prend en compte ces travaux.

Le prix mentionné au contrat doit avoir été fixé par le professionnel après étude du terrain et lecture du certificat d’urbanisme.
Une fois le contrat signé aucune augmentation ne pourra intervenir sauf modification demandée par le maître de l’ouvrage, par voie d’avenant au contrat ou selon les conditions de révision contractuelles.

Aucune plus-value ne pourra être demandée sous prétexte que des fondations spécifiques sont nécessaires ou encore lorsque le permis de construire prescrit l’emploi de certains matériaux : tuiles, fenêtres….

Le code de la construction et de l’habitation pose le principe que le prix initial doit être fixé compte tenu de tous les aléas susceptibles de modifier celui-ciréponse ministérielle   n°55-876 8 juin 1992 : l’article L 231-2 du CCH « pose le principe qu’aucune augmentation du prix ne peut être imposée après la signature du contrat et que le constructeur (qui est un professionnel) doit établir ce prix compte tenu de tous les aléas susceptibles de modifier celui-ci ».

Il faut être attentif aux délais indiqués dans le contrat :
Les délais d’exécution courent à compter de l’ouverture du chantier qui n’intervient qu’après la réalisation de toutes les conditions suspensives.

Il est donc nécessaire de prévoir un délai pouvant aller de 18 à 24 mois entre la signature du compromis de vente du terrain et la réception des travaux (délai donné à titre indicatif).

Une fois le contrat signé, le constructeur doit l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes (exploit d’huissier).
A compter du lendemain de la première présentation de la lettre, le maître d’ouvrage dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir éventuellement sur son engagement par lettre recommandée avec accusé de réception, adressée au constructeur.

2) LA RÉCEPTION DES TRAVAUX

Elle doit avoir lieu lorsque les travaux sont achevés.

En pratique c’est le constructeur qui informe le maître d’ouvrage de sa date. Il est conseillé de demander une convocation par écrit. En général, le contrat indique que celle-ci devra être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Toutes les parties doivent être présentes ou représentées.

Tous les désordres sont mentionnés dans un procès-verbal daté, signé et établi en autant d’exemplaires qu’il y a de parties.

Le maître d’ouvrage peut se faire assister d’un professionnel (architecte, expert…) lors de la réception ; dans ce cas, le procès verbal devra mentionner tous les désordres.

Sans l’assistance de ce dernier, le maître d’ouvrage a 8 jours supplémentaires suivant la remise des clés pour notifier les désordres non signalés à la réception.
S’il y a des désordres il peut consigner le solde du prix, soit 5 % maximum du montant du contrat.

Le constructeur ne peut refuser de remettre les clés même si des réserves ont été émises lors de la réception.

La réception est le point de départ de toutes les garanties.

Il est fortement déconseillé de s’installer dans la maison avant la réception. Si vous devez emménager avant la réception des travaux, prévoyez avec le constructeur, par écrit, que l’entrée dans les lieux ne vaut pas réception.

Quel que soit le type de contrat, au moment des appels de fonds, il faut vérifier que les travaux sont effectivement réalisés.
Aucune signature en blanc ne doit être donnée : ni appel de fonds, ni bon de paiement, ni chèque.

 LE CONTRAT D’ENTREPRISE

Plusieurs corps de métiers et éventuellement un bureau d’études ou un architecte interviennent pour réaliser la construction.

Un contrat doit être préféré à un devis, car celui-ci ne protège pas les parties.

Il est nécessaire de négocier le contenu afin que les éléments suivants y figurent :

  • La définition précise des travaux à exécuter,
  • Les plans et devis descriptifs des travaux,
  • Les conditions suspensives : obtention du financement et du permis de construire,
  • Le prix, ses conditions de révision et les modalités de paiement,
  • La possibilité de retenir sur chaque acompte 5 % de celui-ci, le solde étant payé lors de la réception si aucun désordre n’apparaît ou au plus tard à la levée des malfaçons.

Cette retenue peut être remplacée par la caution solidaire et personnelle d’une banque, d’un établissement financier spécialisé ou d’une société de caution mutuelle. Elle est accordée à l’entrepreneur pour un montant équivalent aux 5 %. Le délai d’exécution, le planning des travaux et les pénalités de retard. Les attestations d’assurance professionnelle et responsabilité décennale. La référence à la norme française AFNOR NF P 03 – 001.

Quel que soit le type de contrat, au moment des appels de fonds, il faut vérifier que les travaux sont effectivement réalisés. Aucune signature en blanc ne doit être donnée : ni appel de fonds, ni bon de paiement, ni chèque.

LE CONTRAT DE MAITRISE D’ŒUVRE

Le rôle du maître d’œuvre est de concevoir le projet, d’établir les plans, de coordonner les travaux et d’assister le maître d’ouvrage dans ses relations avec les entreprises.
Il perçoit des honoraires pour ses prestations.

Un contrat écrit est fortement recommandé. N’étant pas spécifiquement réglementé, le maître d’ouvrage a tout intérêt à y faire figurer les clauses suivantes :

  • La définition exacte de la mission du maître d’œuvre,
  • Le montant TTC des honoraires et les modalités de paiement,
  • Les attestations d’assurance professionnelle et responsabilité décennale,
  • La définition précise du projet. Le montant de l’enveloppe financière,
  • Le calendrier de réalisation de la mission. Les conditions de renonciation. La référence à la norme française AFNOR NF P 03 – 001.

Un contrat d’entreprise devra être signé avec chaque corps de métiers (voir rubrique précédente). Certains professionnels adhérents  – par exemple à la Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment (CAPEB), à la Fédération Française du Bâtiment (FFB), disposent de contrats types de marchés de travaux privés édités par leur fédération.
Il est recommandé de les utiliser.

Quel que soit le type de contrat, au moment des appels de fonds il faut vérifier que les travaux sont effectivement réalisés.
Aucune signature en blanc ne doit être donnée : ni appel de fonds, ni bon de paiement, ni chèque.

LE CONTRAT D’ARCHITECTE

Le rôle de l’architecte est de concevoir le plan, mais il peut également avoir une mission plus étendue : préparation et dépôt du permis de construire, conseil dans le choix des entrepreneurs, direction générale des travaux, assistance à la réception.

Attention : si la surface hors œuvre nette de la maison est supérieure à 170 m² (150m² à compter du 1.03.2017), le plan doit obligatoirement être agréé par un architecte ou un professionnel agréé en architecture.

Le projet peut être soumis au Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE). Sa consultation est gratuite et permet de choisir un plan adapté à ses besoins et au terrain.
Le CAUE peut donner une liste ouverte de noms d’architectes, il conseille le maître d’ouvrage pour un meilleur choix du professionnel et une meilleure collaboration avec celui-ci.

Avant de signer,  il  est  nécessaire  de   vérifier  que le contrat prévoit certaines clauses et annexes : le montant TTC des honoraires et des modalités de règlement, les attestations de responsabilité civile professionnelle, les conditions suspensives qui permettent de renoncer au contrat si elles ne sont pas réalisées à l’ouverture du chantier (exemple : obtention du financement et du permis de construire).
Un exemplaire du contrat daté et signé par chaque partie doit être précieusement conservé.

Si l’architecte a la mission de diriger les travaux, il inspecte périodiquement le chantier et tient le maître d’ouvrage informé du déroulement des opérations.
Si des modifications sont apportées par le maître d’ouvrage, la demande doit s’effectuer auprès de l’architecte, qui fixera les modalités techniques et le prix par avenant au contrat daté et signé.

Quel que soit le type de contrat, au moment des appels de fonds, il faut vérifier que les travaux sont effectivement réalisés. Aucune signature en blanc ne doit être donnée : ni appel de fonds, ni bon de paiement, ni chèque.

L’ASSURANCE DOMMAGES OUVRAGES

Quelle que soit la formule qui est retenue, l’assurance dommages-ouvrage est absolument obligatoire contrairement à certains propos affirmant le contraire.

L’assurance dommages-ouvrage est une assurance qui prend en charge l’indemnisation des dommages affectant une construction dans ses éléments principaux, à savoir la solidité, la destination et l’habitabilité, sans recherche préalable de responsabilité.
Il n’est donc pas nécessaire qu’un tribunal soit saisi pour prononcer la responsabilité de l’un des participants à la construction du bâtiment. En résumé, on définit souvent l’assurance dommages-ouvrage comme une assurance de préfinancement des réparations à effectuer.

Elle est obligatoire pour toutes les opérations de construction (constructeur, architecte, maître d’œuvre ou auto-construction), mais aussi pour les opérations d’agrandissement, ou d’amélioration et de réhabilitation, dès lors que celles-ci sont susceptibles d’affecter la solidité, la destination ou l’habitabilité de l’ouvrage.

Si le contrat de construction de maisons individuelles inclut généralement l’assurance dommages-ouvrage, le maître d’ouvrage devra en faire son affaire pour tous les autres modes de construction avant la date d’ouverture du chantier. Son coût relativement important doit être prévu dans le budget.

Il faut souscrire l’assurance dommages-ouvrage au plus tard à la date d’établissement de la déclaration réglementaire d’ouverture du chantier. Si elle est souscrite après cette date, son coût sera plus élevé et une compensation s’opérera en cas de sinistre pour l’indemnisation due.

L’assurance dommages-ouvrage se transmet à l’acheteur du logement. Le notaire inscrit dans l’acte toutes les références de la police d’assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur.

Conséquences :
Si le vendeur n’a pas souscrit d’assurance dommages-ouvrage, le notaire est tenu de le mentionner dans l’acte. Dans cette hypothèse, le vendeur endossera toute la responsabilité civile du constructeur en cas de malfaçon affectant la solidité, la destination ou l’habitabilité de l’immeuble. C’est-à-dire qu’il supportera financièrement le coût de la réparation de la malfaçon subie par son acheteur et ce, dans la quasi-totalité des cas, sans pouvoir se retourner contre le constructeur, responsable initial de la malfaçon.
Les informations relatives à l’absence d’assurance mentionnées par le notaire dans l’acte de vente doivent figurer pareillement dans l’acte sous-seing privé qui le précède.

L’absence d’assurance dommages-ouvrage entraîne souvent une diminution du prix du fait de l’éventualité d’un recours contre le vendeur dont la solvabilité, le moment venu, est par nature incertaine.

Les travaux réservés ne sont pas pris en compte dans l’assurance dommages-ouvrage.

La loi du 19 décembre 1990 relative au contrat de construction de maisons individuelles prévoit qu’un contrat de construction peut être conclu en incluant des travaux dont le maître d’ouvrage (c’est-à-dire le client) se réserve l’exécution. Dans ce cas, la loi fait obligation au constructeur de décrire et de chiffrer ces travaux réservés. Aucun poste de travaux n’est exclu de cette faculté de se réserver des travaux. En théorie, ces travaux peuvent aussi bien porter sur du gros œuvre que sur des travaux de second œuvre ou de finition.
Attention : cette assurance ne couvre que les travaux réalisés par le constructeur ou par ses sous-traitants. On imagine donc les difficultés auxquelles sera confronté le maître de l’ouvrage si les malfaçons survenant dans sa maison ont pour origine des travaux de gros œuvre dont il se sera réservé la réalisation.

Il  est  par  conséquent  conseillé  de  ne  se  réserver que des travaux de finitions tels que : papiers peints, peinture, revêtements des sols …

En pratique, certains professionnels essaient de mettre à la charge du maître de l’ouvrage les travaux d’assainissement, de terrassement….
Afin d’éviter tout risque d’exclusion de garantie, il convient de faire réaliser ces travaux par le constructeur dans le cadre du contrat.

LES SITES UTILES

AFNOR http://www.boutique.afnor.fr
Agence Qualité Construction http://www.qualiteconstruction.com/
BRGM http://www.brgm.fr/
CAPEB http://www.capeb.fr
Compagnie Française des experts construction http://www.cfec-experts.fr
CSTB http://www.cstb.fr/
FFACB http://www.ffacb.com/
Fédération des experts http://www.fedexperts.org/acc.php
FFB http://www.ffbatiment.fr
Info Terre http://infoterre.brgm.fr
Le Net du bâtiment http://www.interbat.com/french/
Prévention des risques majeurs http://www.prim.net/
SMA Fondation Excellence http://www.smabtp.fr
SNALUnion de la maçonnerie et du gros oeuvre http://www.snal.frhttp://www.umgo.ffbatiment.fr
Union syndicale géotechnique http://www.u-s-g.org

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