Les frais annexes

1) LES FRAIS LIES A L’EMPRUNT

Frais d’ouverture de dossier

Ils varient d’un établissement à un autre, et peuvent être très élevés. Il est possible d’en négocier le montant.

Frais d’assurance obligatoire : décès, invalidité

Il n’est pas obligatoire de souscrire cette assurance de groupe auprès de la banque.

Selon les situations, il peut être préférable de contracter une assurance décès-invalidité extérieure à l’établissement financier, car
elle prendra en compte plusieurs critères propres à l’emprunteur : âge, santé, allongement de l’espérance de vie … Cela aura pour conséquence bien souvent de réduire son coût.

Certains établissements bancaires acceptent une délégation d’assurance.

Bien que votre dossier de prêt soit recevable, il peut arriver que votre état de santé ne permette pas de bénéficier des conditions d’assurance standardisées. La  « convention AERAS » conclue entre les établissements de crédit, les assureurs, les associations de malades et de consommateurs et les pouvoirs publics, favorise l’accès à des solutions adaptées à tous les cas.

Frais d’assurance facultative : perte d’emploi

Cette assurance est particulièrement restrictive. Elle ne concerne que les salariés du secteur privé, en CDI et comporte des périodes de
carences et franchises.

La garantie du prêteur

L’établissement financier prend : soit une hypothèque soit un privilège de prêteur de deniers ou encore  une caution

L’hypothèque nécessite un acte notarié dont les frais sont à la charge de l’emprunteur.

Son coût varie selon le montant et le type de prêt.

Exemple : pour un prêt bancaire de 100.000 €, il faut compter 1.300 € environ de frais d’hypothèque. soit un privilège de prêteur de deniers.

Il ne porte que sur des logements anciens. Proche de l’hypothèque, il entraîne des frais moins élevés que celle-ci puisqu’il n’est pas assujetti à la taxe de publicité foncière.

L’inscription d’hypothèque ou de privilège subsiste 2 ans après la dernière échéance du terme du prêt. En cas de vente avant ce terme, l’emprunteur devra faire une mainlevée d’hypothèque ou de privilège.
C’est-à-dire un acte juridique par lequel le créancier atteste qu’il a complètement remboursé son prêt. Elle donne lieu à paiement de frais. Exemple : pour un prêt bancaire de 100.000€, il faut compter 710 € environ de frais de mainlevée.

Certains établissements proposent une caution : un organisme se porte garant en cas de défaillance de l’emprunteur. Entre 60 et 70 % des frais versés à ce titre seront restitués à la fin du prêt s’il n’y a pas eu d’incident de paiement.

Son avantage principal est qu’elle permet la vente avant la fin du prêt sans frais de mainlevée.

Exemple : pour un prêt de 100.000 € le coût initial de la caution sera de 1.896 €, 1.327 € environ seront remboursés à la fin du prêt.

En cas de construction ou d’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, certains contrats de prêt prévoient le versement d’intérêts intercalaires. Ce sont les intérêts correspondants aux sommes débloquées pour le règlement des appels de fonds intermédiaires avant la période d’amortissement du prêt (remboursement des mensualités).

LE  CONSEIL DE L’ADIL
Remboursement des intérêts intercalaires : également appelés « double loyer », il est prudent de prévoir cette charge qui grève le budget du ménage et nécessite souvent l’emploi de l’apport personnel pour y faire face.  Certains établissements pratiquent un différé de ces intérêts.

 

2) LES FRAIS LIES A L’ACHAT

Rémunération du professionnel chargé de la transaction

Son montant doit être affiché dans les locaux du professionnel (exemple: agence immobilière) et les honoraires ne sont pas réglementés.

Les frais de mutation improprement appelés « frais de notaire » (émoluments) sont strictement réglementés.

Le notaire peut vous demander de verser une provision.

Pour plus d’informations : www.anil.org

 

3) LES FRAIS VARIABLES SELON LE PROJET

L’acquisition d’un terrain

  • Droits d’enregistrements ou TVA compris dans les frais de notaire.
  • Taxes et participations d’urbanisme.
    Le certificat d’urbanisme doit indiquer le régime des taxes etparticipations applicables au terrain ainsi que les équipements publics
    existants ou prévus.
  • Frais facultatifs liés au bornage (sauf pour lotissement où ils sont comprisdans le prix de vente) et à l’étude du sol (si le contrat de construction de maisons individuelles est déjà signé, son montant est inclus dans le prix convenu).

La construction d’une maison

Certaines taxes fiscales et redevances peuvent être instituées par la commune et vont être demandées au moment de la délivrance du permis de construire.

  • La taxe locale d’équipement (TLE), dans la plupart des communes. Son montant varie en fonction de la nature de votre financement et de la superficie de la maison ; elle est versée en une ou deux fois selon son montant.
  • La taxe départementale pour le financement du CAUE, conseil d’architecture, d’urbanisme et d’environnement.
  • La taxe départementale des espaces naturels sensibles.
  • Une participation pour le financement des voies et réseaux (voirie, écoulement des eaux pluviales, éclairage public, réseau d’eau potable, électricité, gaz et assainissement). Cette participation n’est due qu’à compter de la construction de la maison, sous réserve que le terrain soit situé à 80 mètres maximum de la voie.
  • La participation pour raccordement à l’égout, à partir du moment où celui-ci est effectué.
  • Le versement pour dépassement du plafond légal de densité (uniquement dans les communes qui l’avaient institué avant le 31.12.1999).

Dans certains cas, la participation pour non-réalisation d’aires de stationnement ou une demande de cession gratuite de terrain.

LE CONSEIL DE L’ADIL
Si la construction se situe dans un lotissement :  les contributions – participations et taxes – qui ont déjà été mises à la charge du lotisseur ne peuvent être réclamées. Elles sont en effet déjà incluses dans le prix du terrain.
4) LES AUTRES FRAIS

  • Les frais d’adaptation au terrain et certains travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison.
    Dans le cas où un contrat de construction de maison individuelle est signé, ces frais doivent être inclus dans le prix global mentionné dans le contrat.
  • Les frais de branchement aux réseaux divers (eau, électricité, gaz, tout-à-l’égout, téléphone…) entre la maison et la limite du terrain.
  • Les frais de raccordement à partir de la limite du terrain aux réseauxdivers (eau, électricité, gaz, tout-à-l’égout, téléphone …).
  • L’assurance dommages-ouvrage obligatoire qui prend en charge les réparations de certains désordres dans la construction.
  • Les options non comprises dans le prix de base, par exemple des matériaux spécifiques.
  • Les frais occasionnés par d’éventuels travaux réservés.
  • La révision du prix de la construction à condition qu’elle soit prévue au contrat.
  • La rémunération du professionnel qui, le cas échéant, assistera à la réception des travaux.

Dans certains lotissements comprenant des terrains et des équipements communs gérés par une association syndicale libre, une participation aux charges annuelles d’entretien et de fonctionnement peut être prévue : il est nécessaire de se renseigner auprès du vendeur.

LE CONSEIL DE L’ADIL
De nombreux ménages font l’objet de sollicitations pour une installation de cuisine équipée, de cheminée, d’adoucisseur d’eau….

Ces équipements peuvent grever considérablement le budget en augmentant le coût de la maison.

Il est nécessaire de penser à ces installations avant le financement afin de sécuriser l’opération et d’éviter un endettement trop important.

5) LES IMPÔTS LOCAUX

Chaque année, il convient de régler les impôts locaux – taxe d’habitation, taxe foncière – dont le montant peut varier de manière importante d’une commune à l’autre et peut évoluer dans le temps. Ils sont dus pour l’année entière par celui qui est propriétaire (ou occupant, pour la taxe d’habitation) au 1er janvier de l’année d’imposition.
L’acte de vente peut prévoir le partage de la taxe foncière entre le vendeur et l’acquéreur en proportion de la détention du logement l’année de la vente (prorata temporis), mais cette convention n’est pas opposable à l’administration fiscale.
Exemple : M. X devient propriétaire (signature de l’acte authentique) au mois de mai. Il paiera : (montant taxe foncière  x  5 mois) / 12 mois
L’impôt local que paie le contribuable comprend la fiscalité de sa commune, mais également celle de la structure inter-communale à laquelle elle peut avoir adhérée. Cet impôt comprend également les parts départementales et régionales ainsi que la taxe d’ordure ménagère ajoutée à la taxe foncière.
Les habitants du secteur de Périgueux peuvent se renseigner au : Centre des Impôts à la Cité Administrative – rue du 26ème RI – 24000 PÉRIGUEUX ;
Pour les autres communes, il est possible de se rapprocher de la mairie ou des services des impôts.

Centre des impôts 6 bis rue du Docteur Simounet 24100 BERGERAC Centre des impôts 17 place Alfred Agard 24300 NONTRON
Centre des impôts 3 rue Augey Dufraisse 24600 RIBERAC Centre des impôts 24 avenue de Selves 24200 SARLAT

La taxe foncière et la taxe d’habitation peuvent dans certains cas bénéficier d’allégements pour la résidence principale : revenus modestes, familles nombreuses, personnes âgées ou handicapées …

LE CONSEIL DE L’ADIL
Dans tous les cas, s’ajouteront les frais de déménagement, d’assurance multirisque-habitation, d’aménagement du logement et le cas échéant de ses abords.

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