L’achat d’ancien

Pour avoir une bonne appréciation du marché (prix et qualité des logements), il est important de visiter plusieurs biens avant de se décider.

Lorsqu’un logement a été sélectionné, il est utile d’effectuer plusieurs visites à des heures différentes, afin de mieux juger le quartier, le bruit, l’ensoleillement ….

L’achat d’un logement ancien peut entraîner des travaux imprévus. Une bonne information sur l’état du logement et de l’immeuble évitera les surprises. Il est nécessaire de prévoir dans le budget une marge de sécurité.
Il peut être prudent de se faire accompagner d’un professionnel pour évaluer l’importance des travaux éventuels (toiture, sanitaires, installation électrique …).

LE CONSEIL DE L’ADIL
Les particuliers peuvent prendre conseil auprès du CAUE pour obtenir une meilleure orientation de leur projet de rénovation : www.cauedordogne.com.
Celui-ci peut les aider à déterminer les enjeux de l’aménagement en harmonie avec le bâtiment.

Attention :
Lorsque le bâtiment est situé dans le périmètre d’un site classé, de monuments historiques, en secteur sauvegardé, l’intervention des Architectes des Bâtiments de France est obligatoire pour tout travaux.

LE CONSEIL DE L’ADIL
Si le logement est situé dans une copropriété,  renseignez-vous  sur  l’état  des  parties  communes  et  demandez  au vendeur de consulter le carnet d’entretien de l’immeuble – document obligatoire.

Il est également primordial de vérifier le montant des charges réglées par le copropriétaire vendeur, et de savoir si des travaux ont été votés par la copropriété et non exécutés (nature, montant ….).

Si une profession doit être exercée dans le local acheté, vérifiez que le règlement de copropriété ne l’exclut pas.

Certains documents devront être annexés à la promesse de vente : un certificat concernant l’amiante, un état relatif à la présence des termites, un certificat relatif à la présence de plomb, un état relatif à la superficie « Loi Carrez », un diagnostic technique, un état des risques naturels et technologiques.

Afin de pouvoir renoncer à l’acquisition en cas de présence de plomb, d’amiante, termites, insectes xylophages, il est nécessaire d’inclure une condition suspensive dans la promesse de vente indiquant la non présence des problèmes précités.

1)  L’AVANT CONTRAT

Il peut être :

  • soit une promesse unilatérale de vente : le vendeur fait une offre de vente par laquelle il donne une option sur le logement pendant un délai clairement précisé. Si elle est passée sous-seing privé, la promesse unilatérale de vente doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de son acceptation à la recette des impôts du domicile de l’un des contractants.
  • soit un compromis de vente ou promesse synallagmatique, qui correspond à une vente ferme et engage les parties sauf clause prévoyant un désistement unilatéral ou réciproque.

Évitez de signer une offre ou une promesse unilatérale d’achat :  elle vous engage fermement à acquérir sans engager le vendeur tant qu’il ne vous a pas donné son accord sur la proposition que vous lui avez faite.
En tout état de cause, le vendeur ne peut vous réclamer aucun versement en contrepartie d’une promesse ou d’une offre d’achat, sinon elle serait nulle.

Il est nécessaire d’interroger le vendeur ou le professionnel sur tous les aspects qui paraissent importants et de faire figurer dans l’acte notamment :

  • le prix,
  • la description détaillée du bien et de ses annexes,
  • les conditions suspensives,
  • les origines des titres de propriété,
  • les servitudes éventuelles,
  • la situation hypothécaire du bien,
  • l’existence d’un bail en cours,
  • la date de signature de l’acte définitif,
  • le montant des honoraires de l’intermédiaire et à qui en incombe le paiement.

Une somme pouvant représenter 10 % de la vente peut être demandée uniquement par un professionnel.
Cette somme est soit déduite du prix total si la vente est réalisée, soit restituée lorsque l’acquéreur bénéficie de la rétractation ou lorsque l’une des conditions suspensives ne se réalise pas.

LE CONSEIL DE L’ADIL
A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou exploit d’huissier notifiant la promesse de vente, tout acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours. En cas de renonciation à l’acquisition du bien, le vendeur doit en être informé avant l’expiration des 7 jours à compter de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception, de l’exploit d’huissier ou de la remise en main propre de l’acte à l’acquéreur contre récépissé.

2) L’ACTE AUTHENTIQUE

Dès que toutes les conditions pour la vente sont réunies, notamment la réalisation des conditions suspensives, l’acte authentique est signé par les parties et le notaire.

Il est important de vérifier avec le notaire que l’acte authentique comprend les clauses ou annexes qui doivent obligatoirement y figurer. Il convient également de s’assurer qu’entre la visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modifications dans le logement et que les équipements prévus existent toujours (cuisine équipée, convecteurs électriques…). Un état des lieux peut être conseillé lors de la signature de l’avant-contrat.

LE CONSEIL DE L’ADIL
Il est souhaitable de demander un projet d’acte au notaire afin de vérifier l’exactitude des informations qui seront reproduites dans l’acte authentique.

Le solde du prix et une provision pour les frais notariés sont versés à la signature du contrat.

La remise des clés se fait à cette date chez le notaire sauf convention contraire.
Celui-ci en garde un original (la minute), une copie est remise à l’acquéreur. Elle doit être conservée précieusement, car elle constitue le titre de propriété.

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