Entrée dans les lieux HLM

1) LE CONTRAT DE LOCATION
Un contrat écrit est obligatoire et doit respecter la réglementation applicable en location secteur privé.
Vous pouvez louer en colocation.
La colocation est une formule qui paraît attirante, mais elle cache de nombreux risques en cas de mésentente, notamment si le contrat prévoit une clause de solidarité. En effet, même si un des colocataires donne son congé dans les règles, il reste solidaire, donc responsable du paiement du loyer et des éventuelles dégradations jusqu’au renouvellement du bail qui suit son départ.
Pour les contrats de colocation signés depuis le 27.03.2014, le colocataire qui quitte les lieux n’est solidaire que jusqu’à l’arrivée de son remplaçant éventuel, et dans tous les cas dans les 6 mois qui suivent le terme de son préavis.
2)  LA DURÉE DU CONTRAT DE LOCATION
II  n’existe aucune règle  particulière quant à  la durée de  la  location en  secteur HLM, les locataires ayant droit au maintien dans les lieux, la durée du bail est indéterminée.
3) LE LOYER
Il est déterminé par arrêté.
En cours de location, lorsque les ressources d’une famille viennent à excéder le plafond de ressources déterminé pour l’attribution d’un logement, la famille peut conserver son logement HLM car elle a un droit au maintien dans les lieux. Cependant, si le dépassement du plafond de ressources devient significatif, la famille est tenue de verser un supplément de loyer au bailleur social.
Le montant est déterminé par les organismes d’habitat social qui procèdent chaque année à une « enquête ressources » auprès de leurs locataires.
Révision du loyer : Le loyer peut subir une augmentation annuelle basée sur l’Indice de Référence des Loyers  au 1er janvier .
Certaines années, une circulaire ministérielle donne des recommandations sur l’évolution des loyers en secteur HLM.
4) LES OBLIGATIONS DES PARTIES
Le propriétaire : pour connaître la totalité des obligations du propriétaire cliquez ici
Il se doit d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les grosses réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Il est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.
Détecteurs de fumée: la loi ALUR en date du 24.03.2014 a mis à la charge du propriétaire l’obligation d’installer un détecteur normalisé. La date butoir était le 08.03.2015.
Toutefois, la loi MACRON du 07.08.2015 prévoit que les propriétaires ayant signé un contrat d’achat de détecteurs avant le 08.03.2015 sont réputés avoir satisfait à leur obligation légale, à la condition que le détecteur soit installé avant le 01.01.2016.
Le locataire : pour connaître la totalité des obligations du locataire  cliquez ici
Il doit occuper le logement à titre de résidence principale au moins 8 mois par an, sauf si sa profession ou tout autre motif légitime l’oblige à une occupation moindre.
Il est obligé de payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail.
Attention : Le locataire ne peut cesser de payer son loyer sous prétexte que son propriétaire ne respecte pas ses obligations, notamment de réparation du logement.
L’idée que l’on peut verser son loyer sur un compte bloqué,sans l’autorisation du juge, chez l’huissier ou chez le notaire est une idée fausse.
Il effectue les menues réparations et l’entretien courant du logement.
Il ne doit pas transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire.
5)  L’ETAT DES LIEUX ET DOCUMENTS ANNEXES

L’état des lieux

L’état des lieux est un document primordial. Il est établi lors de la remise et de la restitution des clés.
L’état des lieux n’est pas obligatoire, mais très fortement conseillé. Il convient également de faire un inventaire en cas de location meublée. Il doit être établi de façon précise et contradictoirement entre les parties. A défaut, un huissier dressera le constat à frais partagés. Si une des parties l’impose, elle les paye intégralement. En l’absence d’état des lieux, le locataire est censé avoir pris le logement en bon état.

Il faut donc que le locataire en réclame la réalisation , éventuellement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Les documents annexes

  • Si l’immeuble est en copropriété : le propriétaire doit fournir les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance, l’usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans   chaque catégorie de charges.
  • Si l’immeuble est soumis à un règlement intérieur : celui-ci doit être annexé au bail.

 

 

  • Les avenants au contrat :Tout type d’avenant peut être joint au bail. Exemple : si le propriétaire s’engage à réaliser des travaux à l’entrée dans les lieux, il est nécessaire de les lister par écrit ainsi que leur délai d’exécution.

 

  • Plan de prévention des risques – PPR – : nouvelle obligation d’information 1er juin 2006état des risques
    En Dordogne, plusieurs communes sont concernées par les risques naturels ou technologiques. La liste est consultable sur www.dordogne.pref.gouv.fr.

 

  • Le Diagnostic Performance Energétique – DPE – Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb – CREP – L’information sur les moyens de réception des services de télévision .

6) LE DEPOT DE GARANTIE

Le versement d’un dépôt de garantie peut être demandé lors de la signature du bail.
S’il ne l’a pas fait, le bailleur n’aura plus par la suite la faculté de l’exiger même à l’occasion d’un renouvellement du bail.
La loi prévoit un cas où le bailleur n’a pas la possibilité d’exiger de son locataire le versement d’un dépôt de garantie : lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. Toutefois, si le locataire exige par la suite le paiement mensuel du loyer, le bailleur pourra alors demander le versement d’un dépôt de garantie.
Le propriétaire a la possibilité de l’encaisser à tout moment. Le dépôt ne peut faire l’objet d’aucune révision ni en cours de bail, ni lors d’un renouvellement même si lors de la conclusion du bail, il n’a pas exigé la somme maximale. En contrepartie, il ne porte pas intérêt au profit du locataire.
Il peut être financé par :
– l’avance LOCA-PASS: prêt à 0 % correspondant au maximum à 1 mois de loyer hors charge, versé directement au propriétaire et remboursable par le locataire. Elle s’adresse aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole et aux jeunes de moins de 30 ans en situation ou en recherche d’emploi. Pour plus d’informations : Aliance territoires.
la garantie prêt : dispositif mis en place par le Conseil Régional d’Aquitaine et ses partenaires qui permet aux étudiants de contracter plus facilement un prêt bancaire pour financer le dépôt de garantie – Clé Aquitaine.
le FSL (Fonds de Solidarité Logement) qui doit être saisi par l’intermédiaire d’un travailleur social et conditionné par des plafonds de ressources.
Ne pas confondre dépôt de garantie et caution !
La caution d’un tiers
Il s’agit de l’engagement d’une personne ou d’un organisme de payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. Ce tiers peut être, par exemple un membre de la famille ou un ami.
Seuls les bailleurs personnes physiques peuvent demander une caution à condition de ne pas être assurés contre les risques d’impayés par  ailleurs ; sauf en cas de logements loués à un étudiant ou un apprenti.
Les personnes morales peuvent demander une caution uniquement aux étudiants non boursiers ou si elle est apportée par certains organismes (exemples : FSL, Loca-Pass…).– une attestation de bonne tenue de compte,
–  un établissement bancaire,
– la garantie LOCA-PASS donnée par un organisme 1 % logement – qui peut apporter, aux salariés du privé, aux jeunes de moins de 30 ans ou aux étudiants boursiers, une garantie de paiement des loyers et charges, sur les 3 premières années du bail avec remboursement des avances sans intérêt.
7) LA DECENCE

Tout logement mis en location doit satisfaire aux conditions de décence, c’est-à-dire qu’il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique et la santé des locataires.

 

Télécharger le dossier complet : decret_decence.pdf

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