Accès location meublée

DÉFINITION

Un logement meublé est défini comme «  un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante  » (loi du 6.7.89 : art. 25-4). Il doit être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire, ainsi qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires (CCH : L.632-1).

Le décret 2015-931 du 31.07.2015 précise que pour les contrats signés à compter du 1.09.2015, « chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination ».

Il dresse également un inventaire des 11 éléments  que doit comporter le mobilier:

-literie comprenant couette ou couverture,

-dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher,

-plaques de cuisson,

-four ou four à micro-ondes,

-réfrigérateur et congélateur, ou à minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C,

-vaisselle nécessaire à la prise des repas,

-ustensiles de cuisine,

-tables et sièges,

-étagères de rangement,

-luminaires,

-matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

1) LES DOCUMENTS DEMANDES PAR LE BAILLEUR

LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION- décret 2015-1437 du 05.11.2015.

A. – Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :

1. Carte nationale d’identité française ou étrangère.

2. Passeport français ou étranger.

3. Permis de conduire français ou étranger.

4. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.

B. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges.

2. Attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles.

3. Attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile.

4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

C. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai.

2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.

3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.

4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.

5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.

6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.

7. Carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.

D. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

1. Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.

2. Trois derniers bulletins de salaires.

3. Justificatif de versement des indemnités de stage.

4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.

5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.

6. Attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.

7. Avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers.

8. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.

9. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

2) LA CAUTION D’UN TIERS

Il s’agit de l’engagement d’une personne ou d’un organisme de payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. Ce tiers peut être, par exemple :
– un membre de la famille ou un ami,
Seuls les bailleurs personnes physiques peuvent demander une caution à condition de ne pas être assurés contre les risques d’impayés par  ailleurs ; sauf en cas de logements loués à un étudiant ou un apprenti.
Les personnes morales peuvent demander une caution uniquement aux étudiants non boursiers ou si elle est apportée par certains organismes (exemples : FSL, Loca-Pass…).

–  un établissement bancaire,
– la garantie LOCA-PASS donnée par un organisme 1 % logement – qui peut apporter, aux salariés du privé, aux jeunes de moins de 30 ans ou aux étudiants boursiers, une garantie de paiement des loyers et charges, sur les 3 premières années du bail avec remboursement des avances sans intérêt.
Le bénéfice de cette garantie faite l’objet d’une étude par l’organisme. Pour plus d’information : Aliance territoire, action logement.
– la garantie loyer : dispositif mis en place par le Conseil Régional d’Aquitaine et ses partenaires, permettant aux étudiants de présenter une caution solidaire au bailleur : clé aquitaine.
– le FSL (Fonds de Solidarité Logement) qui doit être saisi par l’intermédiaire d’un travailleur social si le locataire dispose de ressources faibles ou rencontre des difficultés,
– le dispositif GRL -Garantie des Risques Locatifs: Garantie souscrite à l’initiative du bailleur auprès d’une compagnie d’assurance ayant signé une convention. Avantages : garantie des loyers et charges TTC pendant toute la durée du bail, honoraires d’avocat et d’huissier de justice ainsi que les frais annexes de procédure judiciaire,  dégradation du logement : plafond de 7.700 € par sinistre avec franchise d’un mois de loyer hors charges.

LISTE DES PIÈCES JUSTIFICATIVES POUVANT ÊTRE EXIGÉES DE CHACUN DES CANDIDATS À LA LOCATION- décret 2015-1437 du 05.11.2015.

A. – Pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire parmi les documents suivants :
1. Carte nationale d’identité française ou étrangère ;
2. Passeport français ou étranger ;
3. Permis de conduire français ou étranger ;
B. – Pour les cautions personnes morales les deux justificatifs :
1. Extrait K bis original de moins de trois mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l’existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l’adresse de l’organisme ainsi que la preuve qu’une déclaration a été effectuée auprès d’une administration, une juridiction ou un organisme professionnel.
2. Justificatif d’identité du représentant de la personne morale figurant sur l’extrait K bis ou les statuts.
C. – Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :
1. Dernière quittance de loyer.
2. Facture d’eau, de gaz ou d’électricité de moins de trois mois.
3. Attestation d’assurance logement de moins de trois mois.
4. Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
D. – Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :
1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et le cas échéant la durée de la période d’essai.
2. L’extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés datant de moins de trois mois pour une entreprise commerciale.
3. L’extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan.
4. La copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant.
5. La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale.
6. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels.
E. – Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :
1. Dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire.
2. Titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière.
3. Trois derniers bulletins de salaires.
4. Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées.
5. Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur.
6. Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Attention, nouvelles règles en colocation depuis le 27.03.2014:

En colocation, en présence d’une clause de solidarité, les colocataires sont tenus responsables du paiement du loyer et des charges. Lorsque l’un des colocataires donne congé, cette solidarité cesse lorsqu’un nouveau locataire le remplace ou, à défaut de remplaçant, au terme d’un délai de 6 mois après la fin du délai de préavis.

Par ailleurs, l’engagement de la personne qui s’est portée caution pour le colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions.

A cet effet, l’acte de cautionnement doit identifier un des colocataires.

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Interdiction des pratiques discriminatoires

Aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de son origine, son patronyme, son apparence physique, son sexe, sa situation de famille, son état de santé, son handicap, ses mœurs, son orientation sexuelle, ses opinions politiques, ses activités syndicales ou son appartenance ou sa non appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminée, d’une grossesse, de l’âge ou des caractéristiques génétiques.

Aucune somme d’argent ne doit être versée avant la signature du contrat de location.

Contre tout paiement, il est conseillé de demander au propriétaire ou à l’intermédiaire un reçu daté et signé précisant le motif et le montant du versement.
Tout écrit engage chacune des parties qui ne pourra se désister qu’en respectant les conditions prévues par la loi.

Aucun délai de rétractation n’existe en matière de location !

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3) LE DÉPÔT DE GARANTIE
Le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyers hors charges pour tout contrat signé après le 27/03/2014.
Pour les contrats antérieurs à cette date, son montant n’est pas limité.
 Le propriétaire peut en disposer à sa guise, c’est à dire qu’il a la possibilité de l’encaisser à tout moment.
Ne pas confondre dépôt de garantie et caution !

4)  L’ASSURANCE LOCATIVE

Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance contre les risques locatifs.
Elle sera fournie chaque année au propriétaire, à défaut celui-ci pourra demander la résiliation du contrat après un commandement demeuré infructueux.

LE CONSEIL DE L’ADIL :  La mise en concurrence des assureurs s’effectue sur le prix, sur l’étendue des garanties, les exclusions de garanties.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014

Formation du contrat

Le contrat de location meublée à titre de résidence principale doit être établi par écrit.

La loi ALUR instaure un bail-type spécifique à la location meublée.

Le bail type doit préciser :

– le nom et la dénomination du locataire et du bailleur ou son mandataire,

-la date de prise d’effet et la durée,

-la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée,

-la désignation des locaux et équipements d’usage privatif et l’énumération des parties communes,
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
– le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si ce dernier a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail),
– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de bail ou depuis le dernier renouvellement du bail,
– le montant du dépôt de garantie.

Certaines clauses ne peuvent être insérées dans le bail (voir la loi liste des clauses interdites).

Lors de la remise des clés, un état des lieux doit obligatoirement être établi, ainsi qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier. Ces documents signés par les parties sont joints au contrat. Ils listent les meubles mis à la disposition du locataire et en décrit l’état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d’exiger le bon fonctionnement des éléments d’équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comprend :

  • le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.07) ;
  • le constat de risque d’exposition au plomb (à compter du 12.8.08) ;
  • un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité.

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