Entrée dans les lieux

1) LE CONTRAT DE LOCATION

Un contrat écrit est obligatoire, dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire.
La loi instaure un contrat type de bail.Le bail type doit préciser :
– le nom et la dénomination du locataire et du bailleur ou son mandataire,
-la date de prise d’effet et la durée,
-la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée,
-la désignation des locaux et équipements d’usage privatif et l’énumération des parties communes,
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
– le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si ce dernier a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail),
– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de bail ou depuis le dernier renouvellement du bail,
– le montant du dépôt de garantie.
Des modèles de contrats sont disponibles, auprès des professionnels, des associations de propriétaires ou de locataires, ou encore dans des librairies spécialisées. Si la colocation est une formule qui paraît attirante, elle cache de nombreux risques en cas de mésentente, notamment si le contrat prévoit une clause de solidarité. En effet, même si un des colocataires donne son congé dans les règles, il reste solidaire, donc responsable du paiement du loyer et des éventuelles dégradations jusqu’au renouvellement du bail qui suit son départ.  Pour plus d’informations voir www.anil.org.

 

2) LA DURÉE DU CONTRAT DE LOCATION
La durée de la location est d’un an.Si le bailleur est lui-même titulaire d’un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d’activité est prévue, le contrat de location peut être d’une durée inférieure à un an ; il doit en mentionner la raison.
Si aucune des parties n’a donné congé, à l’expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour un an (sauf si la location est consentie à un étudiant pour une durée réduite à 9 mois).
 A l’expiration du bail, le contrat est tacitement reconduit pour une durée égale, aux conditions antérieures.
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ÉTUDIANTS
Lorsque le logement meublé est loué à un étudiant, la durée du bail peut être limitée à 9 mois. Le bail n’est alors pas automatiquement reconduit.
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3) LE LOYER

Il est fixé librement entre les partie

Si une clause du contrat le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à la date convenue ou,  à défaut, au terme de chaque année du bail. L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE.Si le bailleur n’a pas exprimé sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la révision. Le loyer exigible reste inchangé.Le bail peut prévoir que les charges seront payées :

  • sur justifications (et éventuellement, par provision avec régularisation annuelle) ;
  • sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer (révisable chaque année).
Depuis la loi ALUR du 24/03/2014, la révision du loyer en cours de bail continue d’être soumise à la présence d’une clause au contrat de bail, selon les modalités du régime actuel.
4) LES OBLIGATIONS DES PARTIES
• Le propriétaire : pour connaître la totalité des obligations du propriétaire cliquez ici
Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les grosses réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Il est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.
Détecteurs de fumée: la loi ALUR en date du 24.03.2014 a mis à la charge du propriétaire l’obligation d’installer un détecteur normalisé. La date butoir était le 08.03.2015.
Toutefois, la loi MACRON du 07.08.2015 prévoit que les propriétaires ayant signé un contrat d’achat de détecteurs avant le 08.03.2015 sont réputés avoir satisfait à leur obligation légale, à la condition que le détecteur soit installé avant le 01.01.2016.
• Le locataire : pour connaître la totalité des obligations du locataire cliquez ici
Il est obligé de payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail. Attention : Le locataire ne peut cesser de payer son loyer sous prétexte que son propriétaire ne respecte pas ses obligations, notamment de réparation du logement. L’idée que l’on peut verser son loyer sur un compte bloqué, chez l’huissier ou chez le notaire est une idée fausse. Il effectue les menues réparations et l’entretien courant du logement. Il ne doit pas transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire. Il est tenu de s’assurer contre les risques locatifs. Lorsque le contrat prévoit des provisions pour charges, le propriétaire est tenu de faire une régularisation au moins annuelle en justifiant les sommes dues (factures). Pour plus d’informations voir www.anil.org.
5)  L’ÉTAT DES LIEUX ET DOCUMENTS ANNEXES

Il s’agit d’un document important qui décrit l’état du logement. Il doit être établi de manière très précise dans la mesure où c’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et à la sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains éléments détériorés.

Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l’état des lieux, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils peuvent éventuellement faire appel à un professionnel pour sa rédaction. Dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Le montant demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire. Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par les deux parties. Pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier.

Si l’une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l’autre peut faire appel à un huissier de justice. Le coût de l’intervention est alors partagé entre le locataire et le propriétaire.

À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux, dans un délai de dix jours. Pour l’état des éléments de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

En cas d’état des lieux incomplet, le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant la modification dans un délai de 10 jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation -CDC-

Les documents annexes

Si l’immeuble est en copropriété : le propriétaire doit fournir les extraits de règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance, l’usage des parties privatives et communes ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

Si l’immeuble est soumis à un règlement intérieur : celui-ci doit être annexé au bail.
 Un inventaire des meubles doit également être établi.
Les avenants au contrat :Tout type d’avenant peut être joint au bail. Exemple : si le propriétaire s’engage à réaliser des travaux à l’entrée dans les lieux, il est nécessaire de les lister par écrit ainsi que leur délai d’exécution.
Plan de prévention des risques – PPR – : nouvelle obligation d’information 1er juin 2006état des risques En Dordogne, plusieurs communes sont concernées par les risques naturels ou technologiques. La liste est consultable sur www.dordogne.pref.gouv.fr.
Le Diagnostic Performance Energétique – DPE – Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb – CREP – L’information sur les moyens de réception des services de télévision
6) LA DÉCENCE
Tout logement mis en location doit satisfaire aux conditions de décence, c’est-à-dire qu’il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique et la santé des locataires. Une brochure a été éditée par la DGUHC : « Qu’est-ce qu’un logement décent?« . Ce document est à votre disposition à l’ADIL sur simple demande de votre part.
Télécharger le dossier complet : decret_decence.pdf

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