Entrée dans les lieux

1)  LE CONTRAT DE LOCATION

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d’un bail écrit signé par le locataire, le bailleur ou son représentant (notaire, agent immobilier…).
Le contrat peut prendre la forme : d’un acte rédigé sur papier libre et signé par les parties qui reçoivent chacune un original (sous-seing privé) ou d’un acte authentique, établi par un notaire. Une copie est délivrée à chaque partie. Le contrat doit préciser la destination du local loué, c’est-à-dire l’usage qui en sera fait : habitation ou mixte (habitation et usage professionnel).

Des modèles de contrats sont disponibles auprès des professionnels, des associations de propriétaires ou de locataires, ou encore dans des librairies spécialisées.

Si la colocation est une formule qui paraît attirante, elle cache de nombreux risques en cas de mésentente, notamment si le contrat prévoit une clause de solidarité. En effet, même si un des colocataires donne son congé dans les règles, il reste solidaire, donc responsable du paiement du loyer et des éventuelles dégradations jusqu’au renouvellement du bail qui suit son départ.
Pour les contrats de colocation signés depuis le 27.03.2014 ou renouvelés ou reconduits depuis le 8 août 2015, le colocataire qui quitte les lieux n’est solidaire que jusqu’à l’arrivée de son remplçant éventuel, et dans tous les cas dans les 6 mois qui suivent le terme de son préavis.

En vue d’améliorer l’information du bailleur et du locataire, la loi du 24/03/2014 modifie les règles d’ordre public applicables à la formation du contrat (pour tous les contrats conclus à compter du 27/03/2014).

La loi instaure un contrat type de bail.

Le bail type doit préciser :

– le nom et la dénomination du locataire et du bailleur ou son mandataire,
– la date de prise d’effet et la durée,
– la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée,
– la désignation des locaux et équipements d’usage privatif et l’énumération des parties communes,
– la désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
– le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (si ce dernier a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail),
– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de bail ou depuis le dernier renouvellement du bail,
– le montant du dépôt de garantie.

Comme sous le régime actuel, le bailleur ne peut contester l’absence de ces mentions dans le contrat de bail.

Lorsque le contrat est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée à cette fin, il doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions réglementaires afférentes à la rémunération des intermédiaires (ALUR : art. 1, I, 8° / loi du 6.7.89 : art. 5, I, al. 4).

2) LA DURÉE DU CONTRAT DE LOCATION

Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les personnes physiques (un particulier) et 6 ans pour les personnes morales (sociétés, mairies…).
Toutefois, à titre dérogatoire, le bail peut être établi pour une durée inférieure à 3 ans, mais d’au moins 1 an, lorsque le propriétaire personne physique doit reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales. Le contrat doit mentionner les raisons et l’événement invoqués (retraite, fin d’études …).
3) LES CLAUSES ABUSIVES
Certaines clauses sont réputées non écrites et donc nulles. Est dite nulle, toute clause qui :
  • oblige le locataire en vue  de la vente ou de nouvelle location du logement à laisser visiter celui-ci plus de deux heures, les jours ouvrables ou les jours fériés ;
  • oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire ;
  • impose l’ordre de prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;
  • autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers sur son salaire ;
  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradations des parties communes de l’immeuble ;
  • engage par avance le locataire à des remboursements sur la base d’une estimation faire unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives ;
  • prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance pour risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice ;
  • autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer sans contre-partie équivalente des prestations stipulées au contrat ;
  • autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;
  • interdit au locataire l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • impose au locataire la facturation de l’état des lieux dès lors que celui-ci n’est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3 ;
  • prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue à l’article 10 ;
  • interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère celui-ci de toute responsabilité ;
  • interdit au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • impose au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22 ;
  • fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ;
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
  • interdit au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 21 jours;
  • permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel ;
  • interdit la possession d’animaux familiers dès lors que ceux-ci ne causent aucun dégât à l’immeuble, ni aucun trouble de jouissance aux occupants de celui-ci ;
  • interdit au locataire de domicilier le siège de son entreprise à l’adresse du logement.

Deux nouvelles clauses sont interdites au bail :

  • la clause qui impose au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements,
  • et la clause qui prévoit des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat.

 

4) LE LOYER
Il est librement fixé par les parties à la signature du bail.
En revanche, les augmentations du loyer sont réglementées. Chaque année le loyer peut être révisé en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL).
Lorsque les parties sont convenues par une clause expresse de travaux d’amélioration (et non de réparation) du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant fixe la majoration du loyer consécutive à leur réalisation. Le propriétaire peut également demander une augmentation de loyer en démontrant que celui-ci est en dessous des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Pour plus d’informations voir http://www.anil.org/
Depuis la loi ALUR du 24/03/2014, la révision du loyer en cours de bail continue d’être soumise à la présence d’une clause au contrat de bail, selon les modalités du régime actuel.Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle il a la possibilité de le faire, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ; la révision n’est donc pas rétroactive.La loi précise que le bailleur – qui aurait omis de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet – est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause de révision pour l’année écoulée. Ce dispositif est immédiatement applicable aux baux en cours.
5) DOCUMENTS A JOINDRE AU BAIL
La notice d’information

À compter du 1er août 2015, une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, doit être annexée au bail (arrêté du 29.5.15).

L’état des lieux

Il s’agit d’un document important qui décrit l’état du logement. Il doit être établi de manière très précise dans la mesure où c’est en comparant l’état des lieux dressé à l’arrivée et à la sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains éléments détériorés.

Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l’état des lieux, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils peuvent éventuellement faire appel à un professionnel pour sa rédaction. Dans ce cas, pour l’état des lieux d’entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Le montant demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire. Pour être valable, l’état des lieux doit être signé par les deux parties. Pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier.

Si l’une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l’autre peut faire appel à un huissier de justice. Le coût de l’intervention est alors partagé entre le locataire et le propriétaire.

À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l’état des lieux, dans un délai de dix jours. Pour l’état des éléments de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

L’attestation d’assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année.
Le dossier de diagnostic technique

Il comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.07) ;
  • un constat de risque d’exposition au plomb (à compter du 12.8.08) ;
  • un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité (renseignements auprès de l’ADIL).
  • un état relatif à l’amiante (applicable selon les modalités du décret à paraître) ;
  • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (applicable à compter du 1er juillet 2017)

Si l’immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

L’engagement de la caution

Sous certaines conditions, le propriétaire peut demander au locataire la caution d’un tiers. Dans ce cas le cautionnement doit être soit inséré au bail, soit annexé.

6) LES OBLIGATIONS DES PARTIES
• Le propriétaire : pour connaître la totalité des obligations du propriétaire cliquez ici
Il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les grosses réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Il est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. Si le locataire effectue un paiement partiel, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu.
Détecteurs de fumée : la loi ALUR en date du 24.03.2014 a mis à la charge du propriétaire l’obligation d’installer un détecteur normalisé. La date butoir était le 08.03.2015.
Toutefois, la loi MACRON du 07.08.2015 prévoit que les propriétaires ayant signé un contrat d’achat de détecteurs avant le 08.03.2015 sont réputés avoir satisfait à leur obligation légale, à la condition que le détecteur soit installé avant le 01.01.2016.
• Le locataire : pour connaître la totalité des obligations du locataire cliquez ici
Il est obligé de payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail.
Attention : le locataire ne peut cesser de payer son loyer sous prétexte que son propriétaire ne respecte pas ses obligations, notamment de réparation du logement.
L’idée que l’on peut verser son loyer sur un compte bloqué,  sur le compte d’un huissier ou d’un  notaire est une idée fausse.
Il effectue les menues réparations et l’entretien courant du logement.
Il ne doit pas transformer le logement sans l’accord écrit du propriétaire.
Il est tenu de s’assurer contre les risques locatifs.
Lorsque le contrat prévoit des provisions pour charges, le propriétaire est tenu de faire une régularisation au moins annuelle en justifiant les sommes dues (factures).

7) LA DÉCENCE

Tout logement mis en location doit satisfaire aux conditions de décence, c’est-à-dire qu’il ne doit pas présenter de risques pour la sécurité physique et la santé des locataires. Une brochure a été éditée par la DGUHC : « Qu’est-ce qu’un logement décent? ». Ce document est à votre disposition à l’ADIL sur simple demande de votre part.

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