Fin du contrat location nue

1) LES CONGÉS DONNES PAR LE PROPRIÉTAIRE

La durée d’un bail classique de logement vide à titre de résidence principale est de trois ans, ou de six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance, …). À la fin de cette période, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions.Le propriétaire peut mettre fin au bail à son échéance, soit pour reprendre le logement en vue de l’occuper lui-même ou une personne de sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime.

1)Le propriétaire souhaite occuper le logement, à titre de résidence principale ou y loger un membre de sa famille. Le congé devra mentionner la nature du lien avec le bénéficiaire de la reprise et justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

2)Le propriétaire souhaite vendre le logement Si le propriétaire souhaite mettre fin au bail pour vendre, le locataire a la priorité pour acheter le logement. Le propriétaire doit lui donner congé en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Cela constitue une offre de vente. S’il ne souhaite pas y donner suite, le locataire peut rester dans les lieux jusqu’ à la fin du bail ou partir en informant le bailleur avec un délai raisonnable.
L’offre de vente doit reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Elle est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal.
Si le locataire souhaite acheter le logement, il dispose de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire (quatre mois s’il indique avoir recourt à un prêt), pour acheter le bien. Si à l’expiration de ces délais, la vente n’a pas été réalisée, le locataire doit quitter le logement.
Si le prix de vente est revu à la baisse, le propriétaire doit en informer le locataire. S’il accepte la nouvelle offre de vente, les délais courent dans les mêmes conditions à compter de sa réponse.

VENTE DU LOGEMENT au terme du contrat de location : le locataire bénéficie d’un droit de préemption pour l’achat du bien loué.

Pendant la location : le locataire ne bénéficie d’aucun droit de préemption. Le contrat de location se poursuit (aucune modification des conditions).

CAS PARTICULIER DU CONGE DELIVRE APRES L’ACQUISITION D’UN LOGEMENT OCCUPE EN COURS DE BAIL:

L’article 15-1 de la loi du 06.07.1989 modifiée par la loi du 7/08/2015 distingue 2 situations selon l’arrivée du terme du bail au regard de la date d’acquisition:

*le terme intervient plus de 3 ans après l’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat en cours;

*le terme du contrat intervient moins de 3 ans après l’acquisition, le bailleur pourra donner congé au terme de la 1ère reconduction tacite ou du 1er renouvellement du bail.

S’il s’agit d’un congé pour reprise et que le terme intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé ne prendra effet que 2 ans à compter de l’acquisition.

3)Le propriétaire souhaite mettre fin au bail pour un motif légitime et sérieux En cas de non-respect, par le locataire de l’une de ses obligations, le propriétaire peut mettre fin au bail. La rupture du bail est envisageable seulement pour un motif légitime et sérieux au sens de la loi (par exemple les retards répétés de paiement des loyers, le défaut d’entretien du logement, les troubles de voisinage…).
Dans tous les cas, le propriétaire doit notifier le congé au moins six mois avant la fin du bail en précisant le motif en respectant les formalités.
 Si le locataire quitte le logement avant l’expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement.

Les formalités du préavis

Dans ce cas, si le locataire quitte le logement avant l’expiration du préavis, il ne paie que le loyer et les charges correspondant au temps pendant lequel il a effectivement occupé le logement. Le locataire ou le propriétaire doivent notifier leur congé par courrier en précisant le motif et en joignant les justificatifs. Le courrier doit être soit adressé en recommandé avec avis de réception, soit notifié par un huissier ou, pour les contrats signés depuis le 27.03.2014, remis en main propre contre récépissé. Le délai de préavis court à compter de la réception du courrier ou du passage de l’huissier.
Le propriétaire doit également joindre une notice d’information relative à ses propres obligations et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire (arrêté du 29.05.2015). Chacun des co-titulaires du bail ou conjoints mariés ou pacsés, doit être destinataire de l’information.
Le propriétaire ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à un locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un certain plafond, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le propriétaire se trouve lui-même dans la même situation d’âge ou de ressources.

 

 

 PROTECTION DES LOCATAIRES AGES: lorsque le locataire ou l’une des personnes qu’il a à charge a plus de 65 ans et des ressources annuelles inférieures aux plafonds  en vigueur pour l’attribution d’un logement locatif conventionné (PLUS), le bailleur devra proposer un logement correspondant à ses besoins et possibilités dans un rayon de 5 kms.
Ces dispositions ne s’appliquent pas si le bailleur a plus de 65 ans ou  des ressources inférieure aux plafonds.
L’âge du locataire et du bailleur est apprécié à la date d’échéance du bail et les ressources à la date de notification du congé.
2)  LE CONGÉ DONNE PAR LE LOCATAIRE

Trois mois avant son départ, le locataire doit notifier au propriétaire sa volonté de mettre fin au bail. Cependant, dans certains cas, le délai du préavis est réduit à un mois :

  • en cas d’obtention d’un premier emploi ;
  • de mutation ;
  • de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
  • pour les bénéficiaires du RSA
  • pour les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé ;
  • pour les locataires attributaires d’un logement social ;
  • pour le locataire dont l’état de santé constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • dans les zones d’encadrement des loyers (la Dordogne n’est pas concernée).

Dans ces cas, le motif doit obligatoirement être précisé et les justificatifs joints à la notification du congé.

 

Paiement du loyer pendant le préavis : le locataire paie son loyer pendant toute la durée du préavis quelle que soit la date de son départ (si son départ est antérieur au terme du préavis).
L’usage « tout mois commencé est dû » n’est pas applicable en location nue.
Exemple : Le congé est reçu par le propriétaire le 19 octobre. Le délai court jusqu’au 19 janvier, le loyer dû pour le mois de janvier s’élèvera à (montant du loyer  x  19)/31 jours.)
3) LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximum d’un mois s’il n’y a pas de dégradations constatées sur l’état des lieux ou de deux mois après la remise des clés en cas de dégradations.
Le remboursement est intégral ou diminué des sommes dues au titre, notamment, des loyers, des charges (exemple : ramonage de la cheminée, entretien de la chaudière, vidange fosse septique …)  ou des dégradations liées à un usage anormal du logement. Les dégradations dues à la vétusté ne peuvent pas être facturées au locataire. Les déductions doivent être justifiées par le propriétaire, par devis ou factures.
Une dette de travaux de réparation ou d’entretien à la charge du locataire ne pourra être établie de manière incontestable que par un état des lieux contradictoire.
Le bailleur a le libre choix de l’entreprise appelée à réaliser les travaux ou à établir le devis.
 A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garanti restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.Le propriétaire peut s’assurer de l’arrêt des comptes auprès des fournisseurs d’eau, de gaz, d’électricité et de téléphone. La taxe d’habitation étant due par le locataire qui occupait le logement au 1er janvier de l’année, il doit signaler le changement d’adresse du locataire au service des impôts.
Attention! le délai maximal de 2 mois peut parfois poser problème : ainsi pour le bailleur copropriétaire, il est fréquent que celui-ci ne dispose pas durant ce délai de l’arrêté des comptes des charges de la copropriété établi par le syndic. La loi prévoit dans ce cas la retenue de 20% maximum du dépôt de garantie, en attendant une régularisation.
LE CONSEIL DE L’ADIL :  Les tribunaux n’admettent pas la compensation entre le dépôt de garantie et les derniers mois de préavis. Le paiement du loyer est obligatoire jusqu’au terme du préavis.
En cas de cotitularité du bail, si un seul des locataires donne congé (le cotitulaire restant dans le logement), le bailleur n’est pas tenu de restituer une fraction du dépôt de garantie. Le remboursement du dépôt de garantie suppose la restitution effective des lieux.
Attention!  à compter du 08/08/2015, les règles de restitution sont modifiées : lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit de deux à un mois à compter de la remise des clés.
4) LA RÉSILIATION JUDICIAIRE
Le contrat de location peut être rompu : par résiliation judiciaire en cas d’inexécution des obligations par le locataire (troubles de voisinage…), par la mise en jeu de la clause résolutoire lorsqu’elle est prévue au contrat mais elle ne concerne que le non paiement du loyer, charges ou dépôt de garantie et le défaut d’assurance locative.

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