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Vente immobilière d’un bien mis en location / offre de vente avec commission au profit du mandataire immobilier

Cass. Civ I : 17.12.08
N° de pourvoi : 07-15.943


Par cette décision, la Cour de cassation confirme une jurisprudence constante au sujet du droit à commission du mandataire immobilier à l’occasion d’une transaction intervenant entre un vendeur et son locataire titulaire d’un droit de préemption au sens de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, sur mandat spécial du bailleur, le mandataire immobilier adresse un congé pour vendre accompagné d’une offre de vente aux locataires titulaires d’un droit de préemption. Le litige naît de ce que les locataires invoquent la nullité de cette offre, dès lors que le prix de vente comporte des « honoraires de négociation » à régler le jour de la signature de l’acte authentique.

Les magistrats font alors droit à cette demande, et affirment clairement qu’est nulle une offre de vente  prévoyant le règlement à l’intermédiaire d’un « honoraire de négociation » dès lors qu’elle est faite au profit d’un locataire bénéficiant d’un droit de préemption. Ce droit à commission n’est pas justifié au regard des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet ».

Cette solution n’est pas novatrice, plusieurs décisions antérieures ayant été rendues en ce sens.

Parmi les décisions les plus remarquées, il convient de relever qu’il avait été clairement établi qu’un mandataire immobilier ne peut prétendre à rémunération s’il délivre une offre de vente au profit d’un locataire titulaire d’un droit de préemption. Une telle opération ne peut être assimilée à la présentation d’un acquéreur au sens de la loi de 1970 (Cass. Civ I : 14.6.88).

De la même manière, les magistrats du fond ont dû annuler un congé pour vente imposant au locataire, en sus du prix de vente, une commission d'intermédiaire (CA Paris, 4.3.04 : les locataires s'étaient vus imposer le règlement d'une commission par l'intermédiaire, celui-ci portant mention d'un prix de vente « hors commission »).

En conclusion, toute offre de vente faisant ressortir une commission d’intermédiaire, alors que celle-ci a été adressée dans le cadre du droit de préemption du locataire, doit être considérée comme nulle.

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